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继新地、长实相继低价促销新楼盘之后,香港各大地产发展商均先后加入减价行列,并形成一浪接一浪的减价骨牌效应。在将军澳,恒基的新都城、新宝城及南丰的南丰广场相继加入战团;在大埔,新地的雍怡雅苑和长实的盈峰翠邸对撼,而丽新亦以减价推销聚豪大厦迎战;在元朗,南丰的翠峰山庄、恒基的合益广场、百利保的御豪山庄均减价促销。(2)香港地产业逐渐形成经营高度集中的局面。在香港特定的土地管理制度下,经过多年的竞争与发展,香港地产业已逐渐形成经营高度集中的局面,为数约十数个大型地产发展商控制了香港地产市场的绝大部分份额。根据香港政府的统计,以楼面总面积计算,从事地产发展的最大规模10家集团〔18〕在1994年至1996年的市场占有率分别是52%、56%和63%,其中,在住宅楼宇市场的占有率更分别高达60%、63%和76%,数字显示这种经营集中性的趋势有日渐明显之势。(见表5.9)1960年,陈曾熙兄弟自立门户,注册成立了恒隆有限公司,初期在九龙太子道一带发展过不少住宅楼宇。恒隆的起步,得益于60年代初与港府的一次换地交易。当时,港府需要恒隆拥有的九龙荔枝园后面的一个山头兴建玛嘉烈医院,于是以何文田山与恒隆交换,后来恒隆在何文田发展起恒信苑住宅楼宇,奠定了公司日后在地产业发展的基础。MG摆脱游戏网站就在10年计划即将完成之际,置地又策动更瞩目的拓展计划,先是将位于雪厂街的荷兰行和有利银行拆卸重建,该项计划在90年代初完成,即著名的大道中九号物业。1982年2月12日,置地更以47.55亿元的破纪录价格,投得中区毗邻康乐大厦的新“地王”。根据合约规定,置地须在地面兴建一新的巴士总站,其上则为一座两层平台,香港证券市场将设于此。这座后来被命名为“交易广场”的发展计划分两期进行,总投资逾80亿元。第一期是两幢52层高商厦,于1985年落成;第二期在毗邻再兴建一幢32层高独立商厦,于1988年完成。三座交易广场总楼面面积达154.5万方尺,其富有动感的外形和大幅有色玻璃幕墙令维多利亚海港的景色迥然改观。

MG摆脱游戏网站(2) 从1985年5月27日至1997年6月30日期间批出的,或原没有续期权利而获得续期的,超出1997年6月30日年期而不超过2047年6月30日的一切土地契约,承租人从1997年7月1日起不补地价,但需每年缴纳相当于当日该土地应课差饷租值3%的租金。此后,随应课差饷租值的改变而调整租金。1982年,是香港地产业过去七八年间最暗淡的一年,地价、楼价、租金全面大幅下跌,官地拍卖会上投资者竞投兴趣普遍低落,冷落场面迭现,很多时候拍卖官在无可奈何之下被迫将多幅官地收回。据统计,1984年港府共推出50幅官地,上半年占30幅,其中6幅因无人承价而收回,而下半年则有20幅,其中7幅收回。太古城计划分五阶段十期进行,整个工程从邻近英皇道地段由东而西、由南到北进行,故每期新建成楼宇均有海景,这是太古地产精明之处。不过,太古城兴建初期,太古地产对地产发展尚未建立信心,经营作风保守,在资金筹集上主要通过将太古地产上市集资,以及售卖土地进行,先后将赛西湖和太古山谷部分土地出售,售得1.2亿元现金,作为发展太古城初期启动资金。结果,购买土地的长江实业和南丰集团都从后来发展的赛西湖大厦和南丰新邨中,赚取巨利。太古城发展初期,太古地产主要采取与其他财团合作的形式,如与怡和合组太古施利亚发展,由该公司向太古地产以市值购入地皮,建成后将利润分成,这种发展方式一直维持到首四期18幢楼宇建成后才告结束。

刺激地产业蓬勃发展的还有一个重要因素: 中国政治、经济形势的转变。1976年,中国一举粉碎了“四人帮”,结束了为期10年的“文革”动乱,并开始推行四个现代化计划。1979年,邓小平复出,中共召开十一届三中全会,决定将工作重心转移到经济建设的轨道上,并推行举世瞩目的改革开放路线。其后,广东、福建两省在毗邻港澳的深圳、珠海、汕头和厦门设立4个经济特区,吸引外资,香港与内地的经贸联系因而获得全面性的发展。香港顿时成为中国内地与国际经济的枢纽和桥梁,大量外资流入,准备以香港为跳板进军内地市场。时局的骤然转变,给投资者带来极大的鼓舞,香港经济遂呈现了战后以来罕见的繁荣,1975年到1981年间,香港本地生产总值平均每年的实质增长都在10%以上。1993年12月,在备受瞩目的毕架山龙坪道住宅地王拍卖中,信和再次显露“超级大好友”本色,它联同华懋、南丰、中国海外及新加坡置业,击败约10个财团的激烈竞争,以39.4亿元的高价夺标,这个价格比底价18亿元高出一倍以上。地产界人士分析,该幅土地每方尺楼面面积成本至少为8000元,发展商要获两成利润,每方尺楼价至少要10000元,数额之高确实令人咋舌。难怪新地的郭氏兄弟闻讯后亦一度错愕,后来更笑着说要计算一下自己的“身家”。这次卖地所引起的震撼,超过了会德丰系投钻石山地王所引起的轰动。在这种历史背景下,香港地产业与股市呈同步发展趋势,从1968年开始复苏,到1973年达到高峰。1968年,房地产市场上供过于求的局面开始结束。由于地产危机,发展商大幅减少投资,压缩经营,新落成的住宅楼宇单位从1966年高峰期的30 472个逐年下降,到1969年跌至7 618个,仅及高峰时期的1/4,不到十年来平均年住宅单位建成量的一半。在销售方面,从1967年到1969年期间,香港共售出私人住宅单位48 673个,远超出同期建成的单位数目34 626个。这样,以往积压的楼宇便乘势销出,令空置单位从1966年高峰期的16 389个锐减至1969年的2 342个。MG摆脱游戏网站恒隆的发展,可说与地铁站沿线上盖物业发展有着极密切的关系。1981年,正值恒隆各项投资收成在望,业务进入高峰期之际,恒隆领导层雄心万丈,先后与新世界发展、凯联酒店、华懋、信和地产、华光地产、怡华置业、益新置业、万邦置业、廖创兴企业及淘大等地产公司合组成3个财团,竞投地铁港岛沿线9个地铁站上盖物业发展权,全部发展计划包括兴建8幢商业大厦和拥有8 000个住宅单位的私人屋邨,总楼面面积达700万方尺,估计建筑成本超过70亿元,总售楼收益高达183亿元,其中,恒隆可获利逾40亿元。〔12〕结果,以恒隆为首的3个财团夺得地铁港岛沿线9个地铁站上盖物业发展权。消息传出,全港轰动。

1984年12月,中英两国政府经过长达22轮的艰苦谈判之后,终于在北京正式签订了关于香港前途问题的《联合声明》。在高级住宅的带动下,中低档住宅楼价亦于1969年春夏之间开始上扬。每层面积在500方尺至900方尺的唐、洋楼混合形式中价楼宇,每方尺售价从1969年初的55元至70元上升至1970年底的120元至160元;每层面积在300方尺至500方尺的低价唐楼同期亦从每方尺50元至65元上升到100元至120元,升幅约1倍左右。这一时期,由于港府已开始大规模兴建廉租屋邨,吸引了不少低下层市民入住,故中低档楼宇的售价升势略为缓慢。和黄把握良机出击,大大减低了土地成本。整项庞大计划,是在黄埔船坞旧址约19公顷(约200万方尺)土地上兴建94幢住宅大厦,共11 224个单位,总楼面面积764万方尺,另有商场面积169万方尺,计划在6年内分12期发展,总投资40亿元。这是香港进入过渡时期以后首项庞大地产发展计划。黄埔花园从1985年4月推出第一期,到1989年8月售出最后一期,历时4年半,每方尺楼面售价从最初的686至717元上升到1 490至1 755元,平均每方尺楼价约1 220元。粗略估计,和黄的总收益高达92亿元,扣除40亿元成本,黄埔花园至少为和黄带来53亿元的巨额利润,这还不算约169万方尺的收租商场面积。难怪和黄总经理马世民说:“It is a wonderful investment”。〔5〕 梁振英著:《香港房屋问题的第二波?》,载香港《明报月刊》1992年1月号,第26—27页。

(3) 世界经济衰退令香港经济不景气。70年代末,以西方先进工业国为首的世界经济,因第二次中东石油危机的爆发而再次出现衰退,通货膨胀居高不下,失业人数大幅增加,当时,香港因中国大陆的改革开放而尚未受到明显的打击,但1981年后,世界经济衰退加深,国际贸易保护主义抬头,香港的出口面临日益困难的市场环境。在这种形势下,香港内部经济急速放缓、整体消费下降,到1982年全年经济增长仅2.9%,比1981年的9.4%大幅放缓。经济的不景气,令投资者、消费者裹足不前,地产市道无可避免地大幅滑落。沙田第一城位于沙田地段一号,坐落在沙田新市镇的东南部,前临沙田海和城门河,背靠翠绿群山,环境幽静,自成一角。部分住宅单位可远眺吐露港,或俯瞰沙田马场。整个计划包括52幢住宅大厦,合共11 000个住宅单位,可容纳约5万人居住。为配合整体发展,沙田第一城参照早期的大型屋邨如太古城等,在城区心脏地带建有3座独立多用途购物中心,分别是楼高6层的第一城中心以及银城商场、金城商场。场内亦是各类商店、生活设施,一应齐备。天台辟为花园广场,方便居民休憩及做各种户外活动。1981年,大昌地产创办人陈德泰病逝,公司主席一职遂由其长子陈斌接任。陈斌1974年毕业于美国麻省理工学院,学成后返港协助父亲管理家族生意,当时出任公司主席时年仅38岁,成为香港最年轻的集团公司主席。不过,由于大昌地产经营作风较保守,缺乏大气魄,此时已逐渐落后,被挤出五虎将之列。〔9〕 缸云著: 《透视太古洋行全面收购太古地产》,载香港《经济导报》1984年5月21日版,第19页。

自此,香港步入1997年回归中国的过渡时期。随着政治前景的明朗、经济的蓬勃发展,香港地产业进入新一轮循环周期的上升阶段,时间长达逾10年之久,实际上已打破了战后数十年来香港地产市道每八九年经历一次周期的旧有规律。各大发展商在减价促销的同时,还推出各种方法加以配合。如新地在1997年底销售卓尔居一期时,首创息口保障计划,即买家的楼宇按揭息率若超过发展商规定的上限时,多出的利息由发展商承担,令买家对利息及供楼负担更有预算,免却后顾之忧。恒基在销售将军澳新都城时,推出“跌价两成补偿计划”,规定如果买家在规定日期时所购单位市值低于购入价,买家不用承担该差价,可向发展商索取该差价用作支付二按部分还款之用,但以购入价两成为上限,条件是要求买家多付8%楼价,但同时可取得两年免息免供之二按。而长实在推销天水围嘉湖山庄美湖居剩余单位时,更推出“110%信心计划付款方法”,采取期权的概念以“包升值”来包装促销。MG摆脱游戏网站远东会的成功,刺激了华商在证券业的发展。1971年3月和1972年1月,由胡汉辉、陈普芬分别倡导的金银证券交易所有限公司和九龙证券交易所有限公司相继成立,形成所谓“四会并存”的局面。远东会、金银会、九龙会的相继成立,一方面顺应社会潮流,满足新兴工商企业对上市的殷切需求;另一方面也刺激了公众人士投资股票的兴趣,加上当时政治环境已趋稳定、外资金融机构介入以及大量海外热钱的涌入,形成了70年代初期的股市狂潮。据统计,反映香港股市走势的恒生指数在1967年8月底是58.61点(1964年7月31日为基准日,该日指数是100点),此后节节攀升,到1971年底收市报341.36点,在不到4年半时间内升幅高达4.8倍。1972年起,香港股市进入狂热阶段,升势加速,1973年3月19日达到最高峰的1 774.96点,短短一年多时间升幅高达5.3倍,每月复合增长达13%之多。〔1〕

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